Informazioni mutuo prima casa
Quando si decide di stipulare con la propria banca un mutuo per l'acquisto o la ristrutturazione della prima casa, ovvero dell'immobile da registrare come abitazione principale, è bene sapere che la legislazione nazionale e le nuove norme contenute nel testo della Finanziaria 2012 mettono a disposizione dei cittadini una serie di agevolazioni che permettono di risparmiare sulle spese fisse e accessorie.
Una delle agevolazioni è la detrazione Irpef sull'immobile pari al 19% del costo totale dello stesso, o delle spese di ristrutturazione.
Anche l'estinzione anticipata del mutuo e il calcolo del tasso d'interesse dovuto alla banca per il pagamento del mutuo possono subire delle modifiche e delle agevolazioni rispetto a mutui accesi per seconde o terze abitazioni.
Nel Foglio Informativo rilasciato dalla banca o dall'istituto di credito scelto sono contenuti tutti i vantaggi e le offerte specifiche, questa guida è uno strumento utile per conoscere le agevolazioni generali.
Contratto di mutuo
Il contratto di mutuo è utile per chi ha necessità di acquistare o ristrutturare degli immobili, è in pratica un finanziamento che copre un capitale più elevato dei finanziamenti standard, e può essere restituito in rate periodiche a medio e lungo termine.
I principali soggetti del contratto di mutuo sono il mutuante, ovvero la banca o l'istituto di credito che concede il capitale, e il mutuatario, ovvero il cliente che sottoscrive il mutuo e si impegna a restituire alla banca il capitale prestato più gli interessi, che possono essere più o meno alti a seconda che si scelga un mutuo a tasso fisso o variabile.
Estinzione anticipata del mutuo
Si definisce estinzione anticipata del mutuo la pratica di versare il capitale anticipato dalla banca per un mutuo fondiario prima della scadenza del contratto.
Il mutuatario che intenda estinguere anticipatamente il suo debito deve però sapere che diverse banche non accettano l'estinzione anticipata prima del 18esimo mese dalla stipula del contratto, e talvolta richiedono una penale a carico del cliente in caso decida di saldare in anticipo il mutuo (la penale è applicata a mutui sottoscritti prima dell'aprile 2007, ovvero prima dell'entrata in vigore del Decreto Bersani).
Questo perché ogni mutuo fondiario è legato agli andamenti Euribor e al mercato speculativo degli swap, che si prendono carico del rischio del debito, è dunque per la banca poco conveniente che il cliente estingua il mutuo prima dei termini contrattuali.
Mutuo a tasso variabile
Nonostante il rapporto fra chi sceglie un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile sia meno squilibrato che in passato, in Italia si continua a preferire i mutui a tasso variabile. Questo perché, a parità di capitale da restituire, nella maggior parte dei casi chi sceglie questa opzione, alla fine del contratto, si trova a pagar meno rispetto a un mutuatario che sceglie la sicurezza del tasso fisso.
Il tasso variabile infatti, nel periodo di accensione del mutuo, risulta molto meno gravoso del fisso, questo è dovuto soprattutto all'entità del capitale da restituire: più è alto, più è avvertita la differenza nelle rate cui viene applicato l'interesse.
Mutuo a tasso fisso
Il tasso fisso, rispetto a quello variabile, consente al mutuatario di calcolare il capitale dovuto, interessi compresi, già al momento della stipula del contratto. A differenza di un mutuo a tasso variabile infatti, non ci sono aggiornamenti nella rateizzazione dovuti all'andamento dei tassi Euribor, dunque il costo è invariabile.
Questo naturalmente comporta, per chi accende un mutuo, una maggior sicurezza, perché permette di fare un bilancio di previsione delle spese certo. Tuttavia, i mutui a tasso fisso sono nella maggior parte dei casi più dispendiosi, in quanto a interessi, rispetto a quelli a tasso variabile.
Agevolazioni e detrazioni fiscali
Sull'acquisto e ristrutturazione prima casa, dunque sull'immobile che il mutuatario sceglie di registrare come abitazione principale, sono previste una serie di agevolazioni su spese e costi, il più importante fra i quali è, in termini economici, la detrazione Irpef del 19% sugli interessi passivi, che riguarda anche gli oneri accessori previsti dai contratti del mutuo, come le assicurazioni non obbligatorie.
La detrazione è calcolata di anno in anno e deve essere registrata e inserita nella dichiarazione dei redditi annuale del mutuatario affinché sia valida, esiste inoltre un tetto massimo annuale oltre il quale non può essere applicata, che corrisponde a circa 2800 euro. Gli interessi passivi saranno dunque scontati dalle rate dovute all'istituto bancario e inserite fra gli sgravi fiscali nella dichiarazione dei redditi per l'anno successivo.
